Współwłasność oznacza sytuację, w której prawo własności tej samej nieruchomości przysługuje niepodzielnie kilku osobom, co w praktyce może prowadzić do trudności związanych z korzystaniem z niej, ponoszeniem wydatków czy podejmowaniem decyzji dotyczących dalszego przeznaczenia majątku. Zniesienie współwłasności nieruchomości pozwala zakończyć taki stan, a w zależności od relacji między współwłaścicielami może nastąpić na podstawie zgodnej umowy albo w postępowaniu sądowym. Każdy ze współwłaścicieli może co do zasady żądać zniesienia współwłasności.
Zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze umowy lub postępowania sądowego
Zniesienie współwłasności nieruchomości może zostać przeprowadzone polubownie, jeżeli wszystkie zainteresowane osoby są zgodne zarówno co do zakończenia współwłasności, jak i sposobu podziału. W przypadku nieruchomości umowa powinna zostać zawarta w odpowiedniej formie notarialnej. Takie rozwiązanie pozwala współwłaścicielom samodzielnie określić warunki rozliczenia i często umożliwia szybsze zakończenie sprawy niż postępowanie prowadzone przed sądem.
Brak porozumienia nie oznacza jednak konieczności dalszego pozostawania we współwłasności. Zniesienie współwłasności nieruchomości może zostać zainicjowane przez każdego ze współwłaścicieli na drodze sądowej, a sąd rozstrzyga wówczas nie tylko o samym sposobie wyjścia ze współwłasności, lecz może także rozliczać określone roszczenia związane z rzeczą wspólną, w tym dotyczące poniesionych nakładów. We wniosku należy dokładnie określić nieruchomość oraz przedstawić dowody prawa własności.
Prawo przewiduje kilka podstawowych sposobów zakończenia współwłasności. Preferowany może być fizyczny podział rzeczy, o ile jest on możliwy i nie pozostaje sprzeczny z przepisami, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości ani nie powoduje jej istotnej zmiany lub znacznego zmniejszenia wartości. W praktyce może to oznaczać na przykład podział większej nieruchomości gruntowej na odrębne działki. Zniesienie współwłasności nieruchomości w tej formie pozwala poszczególnym osobom otrzymać określoną część majątku w naturze. Reguły dotyczące podziału rzeczy wspólnej wynikają z art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego.
Jak można przeprowadzić zniesienie współwłasności nieruchomości, gdy podział fizyczny nie jest możliwy?
Jeżeli nieruchomość nie nadaje się do racjonalnego podziału, zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić poprzez przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem dokonania odpowiednich spłat na rzecz pozostałych. Przy postępowaniu umownym zainteresowani mogą samodzielnie ustalić ich wysokość oraz terminy. W postępowaniu sądowym konieczne może być natomiast ustalenie wartości nieruchomości, często z wykorzystaniem opinii biegłego, aby możliwe było prawidłowe określenie wysokości rozliczeń. Kodeks cywilny przewiduje również możliwość oznaczenia terminów i sposobu uiszczania spłat oraz ich rozłożenia na raty.
Jeżeli ani podział fizyczny, ani przyznanie nieruchomości konkretnemu współwłaścicielowi nie prowadzą do rozwiązania sytuacji, możliwa pozostaje sprzedaż i podział uzyskanej kwoty pomiędzy współwłaścicieli zgodnie z przysługującymi im udziałami. W postępowaniu sądowym sprzedaż może przybrać formę przewidzianą przez przepisy dotyczące postępowania egzekucyjnego. Z tego względu sposób, w jaki zostanie przeprowadzone zniesienie współwłasności nieruchomości, powinien być oceniany nie tylko pod kątem formalnym, lecz również ekonomicznym, ponieważ poszczególne warianty mogą prowadzić do zupełnie różnych rezultatów dla zainteresowanych osób.
Szczególnej analizy wymagają nieruchomości rolne. Przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadzają dodatkowe ograniczenia i obowiązki dotyczące niektórych przypadków ich nabywania, a obowiązujące regulacje przewidują między innymi wymóg prowadzenia gospodarstwa rolnego przez określony czas w sytuacjach objętych ustawą. Dlatego zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej powinno być każdorazowo analizowane z uwzględnieniem aktualnych przepisów szczególnych i wyjątków od nich.
Warto także ostrożnie podchodzić do skutków podatkowych. Sam fakt przyznania nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli nie oznacza automatycznie, że każda późniejsza sprzedaż przed upływem pięciu lat będzie zawsze opodatkowana w taki sam sposób. Zasady PIT zależą między innymi od tego, kiedy i w jakim zakresie nastąpiło nabycie, a pięcioletni okres przy odpłatnym zbyciu nieruchomości co do zasady liczony jest od końca odpowiedniego roku kalendarzowego. Mogą pojawić się również skutki w zakresie PCC lub podatku od spadków i darowizn, zależnie od odpłatnego lub nieodpłatnego charakteru rozliczenia.
Dlaczego sposób zakończenia współwłasności warto zaplanować przed złożeniem wniosku?
Dobrze przygotowane zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga wcześniejszego ustalenia wartości majątku, oczekiwań poszczególnych współwłaścicieli, możliwości fizycznego podziału oraz ewentualnych rozliczeń dotyczących spłat i nakładów. Jeżeli możliwe jest osiągnięcie porozumienia, rozwiązanie umowne może ograniczyć czas i skalę sporu, natomiast przy konflikcie pozostaje droga sądowa. Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi obecnie 1000 zł, a przy zgodnym projekcie zniesienia współwłasności – 300 zł.
Ostatecznie zniesienie współwłasności nieruchomości powinno prowadzić nie tylko do formalnego zakończenia wspólnego prawa, lecz także do możliwie przejrzystego rozliczenia interesów wszystkich uczestników. Z tego względu przed wyborem konkretnego rozwiązania warto przeanalizować zarówno przepisy cywilne, jak i możliwe konsekwencje podatkowe, koszty postępowania oraz sytuację faktyczną nieruchomości, ponieważ właśnie te elementy w największym stopniu wpływają na praktyczny rezultat całej sprawy.
Artykuł zewnętrzny.
Komentarze wyłączone